Jak sprawdzić czy działka nie jest zadłużona
Kupując nieruchomość, niezależnie czy jest ona typu gruntowego, budynkowego czy też lokalowego należy ją dokładnie sprawdzić. Inwestycje na rynku nieruchomości zarówno na cele prywatne jak i komercyjne wiążą się z dużym nakładem kapitału oraz długoletnim zobowiązaniem kredytowym. Aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji związanych z zakupem nieruchomości obciążonej zadłużeniami czy też innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi konieczne jest sprawdzenie jej przeszłości oraz aktualnego stanu prawnego, który zapisany jest w rejestrze zwanym księgą wieczystą.
Czym są księgi wieczyste i co można w nich znaleźć
Księgami wieczystymi nazywamy publiczny rejestr nieruchomości, w którym zapisane jest stan prawny nieruchomości. Wpisy dokonane w księgach pozwalają na ustalenie komu przysługują jakie prawa względem danej nieruchomości oraz jakie są jej ewentualne ograniczenia. Każda księga wieczysta składa się z tych samych elementów i posiada identyczną strukturę, na którą składają się kolejno:
- dział I – dział informacyjny rozdzielony na dwa poddziały:
- dział I-O – „oznaczenie nieruchomości” – fragment pierwszego działu skupiający się na dokładnym opisie przedmiotu księgi wieczystej,
- dział I-Sp – „spis praw związanych z własnością” – drugi fragment pierwszego działu przedstawiający ograniczenia, współdzielenia oraz inne cechy dotyczące prawa własności wpisanej nieruchomości,
- dział II – dział określający właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości,
- dział III – dział opisujący wszystkie ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia naniesione na nieruchomość oraz względem jej rozporządzania, użytkowania,
- dział IV – dział poświęcony hipotece określający jej wysokość, walutę, zakres oraz pozostałe cechy.
W celu sprawdzenia czy interesujące nas mieszkanie lub działka jest wolne od zadłużeń oraz zobowiązań wystarczy wgląd w poszczególne działy księgi wieczystej, czego może dokonać każda osoba zainteresowana gdyż księgi wieczyste są jawne i nieograniczone pod względem zapoznawania się z ich treścią.
Jawność ksiąg wieczystych
Jawność ksiąg wieczystych powoduje, iż osoba chcąca sprawdzić stan prawny nieruchomości nie musi być jej właścicielem ani w żaden sposób z nim spowinowacona. Rejestr dostępny jest dla każdego, czego wynikiem w przypadku dokonania zakupu jest brak możliwości dokonania próby odzyskania środków zasłaniając się nieznajomością sytuacji prawnej danej nieruchomości.
W związku z jawnością danach zawartych w księgach wieczystych posiadają one rękojmię wiary publicznej, na mocy której w przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym, wszelkie sytuacje konfliktowe rozwiązuje się na korzyść osoby, która w drodze czynności prawnej nabyła własność lub inne prawo rzeczowe do nieruchomości. Dodatkowo zgodnie z zasadą domniemania zakłada się iż stan prawny przedstawiony w księdze wieczystej jest stanem faktycznie obowiązującym, w związku z czym pierwszeństwo mają te ograniczone prawa rzeczowe, które zostały w księdze zapisane przed prawami niezapisanymi.
Jak sprawdzić księgę wieczystą
Sprawdzenie księgi wieczystej może zostać dokonane w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego odpowiedniego dla rejonu, do którego przynależy nieruchomość lub za pośrednictwem internetowego rejestru. W obu przypadkach niezbędna jest znajomość numeru księgi, na podstawie którego zostanie ona zlokalizowana a odpis udostępniony. Sprawdzenie za pośrednictwem internetu możliwe jest od roku 2010 kiedy to Ministerstwo Sprawiedliwości uruchomiło publiczny system dostępowy pod adresem https://ekw.ms.gov.pl. Odpisy pobierane za pośrednictwem strony niczym nie różnią się od tych uzyskiwanych w sądach rejonowych, jednak szczegółowa historia zmian oraz akty notarialne nieruchomości, na podstawie których dokonywano wpisu do ksiąg wieczystych dostępne są wyłącznie w wydziale ksiąg wieczystych sądów rejonowych.
Aktami notarialnymi nazywamy dokumenty urzędowe potwierdzające dokonanie czynności prawnej jeżeli wymagają tego przepisy prawa lub wola stron. Dokumenty te mogą zostać sporządzone wyłącznie przez notariusza i muszą zachować ustaloną formę pod rygorem nieważności. Sprawdzenie akt notarialnych w przeciwieństwie do ksiąg wieczystych nie jest tak łatwe, gdyż nie są one jawne. Dodatkowo nie posiadają one internetowego dostępu, możliwe jest wyłącznie zlokalizowanie akt notarialnych spraw spadkowych na podstawie danych osobowych spadkodawcy. Po wyszukiwaniu aktu osoba zainteresowana uzyska miejsce przechowywania akt, do którego będzie musiała się następnie udać celem uzyskania odpisu.
Inwestycja warta sprawdzenia
Sprawdzanie nieruchomości przed zakupem jest bardzo istotne oraz jak możemy się przekonać łatwiejsze niż mogło się wydawać. Stan prawny dostępny jest do wglądu dla każdej osoby zainteresowanej, numer możemy pozyskać od dotychczasowego właściciela, który jeżeli nie ma nic do ukrycia udostępni go bez większych problemów. Dodatkowym zabezpieczeniem jest zasada rękojmi wiary publicznej, która ubezpiecza nabywcę nieruchomości na wypadek ewentualnych niespodzianek niezapisanych w księdze wieczystej.
