Wynajem mieszkań to jedna z podstawowych możliwości inwestycyjnych, które dają możliwość realnego zarobku. Inaczej niż w przypadku niskooprocentowanych lokat czy niepewnych instrumentów finansowych, a nawet inwestycji rzeczowych, nieruchomości to mało ryzykowna inwestycja w sensie finansowym. Niemal zawsze stopa zwrotu z niej jest dodatnia, co zachęca do kupowania mieszkań i wynajmowania ich. Warto jednak uważać na to, komu wynajmujemy mieszkanie i jaką umowę najmu podpisujemy.

Najem długoterminowy i krótkoterminowy

Mieszkanie możemy wynajmować w okresie długoterminowym. Wtedy też powinniśmy poszukać lokatora, z którym będziemy współpracować przez minimum rok. Daje to możliwość zaplanowania rocznych przychodów i wydatków z nimi związanymi. Dodatkowo jest to korzystne, gdyż nie trzeba się martwić o ciągłe poszukiwanie nowych osób, które zechcą skorzystać z naszego mieszkania. Najem długoterminowy wiąże się jednak z możliwością wystąpienia wielu sytuacji losowych, które uniemożliwiają dalszą współpracę z lokatorem podczas trwania umowy. Choroba, utrata pracy czy inna życiowa okoliczność może zmusić go do szybszej wyprowadzki. Tymczasem właściciel niemalże z dnia na dzień może zostać bez źródła dodatkowego dochodu chyba, że umowa będzie skonstruowana w taki sposób, aby przewidywała ona dłuższy okres wypowiedzenia bądź rekompensatę za wcześniej wypowiedziany najem. Nieruchomość może również posłużyć do wynajmu krótkoterminowego. Jest to szczególnie popularne w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, w których turyści szukają noclegu. Najem krótkoterminowy wiąże się z koniecznością stałego poszukiwania lokatorów, jednak właściciel może liczyć na szybszy przypływ gotówki szczególnie w sezonie.

Swoboda kształtowania umów

W Polsce ustawodawca przewidział możliwość swobodnego kształtowania treści umów, które będą odpowiadały zarówno jednej, jak i drugiej stronie. Właściciel mieszkania musi być jednak zabezpieczony, gdyż nieuczciwy lokator może zniszczyć mienie, zakłócić ciszę nocną czy ukraść cenne przedmioty z mieszkania. Dodatkowo właściciele często borykają się z problemem braku zapłaty odstępnego w terminie, przez co są stratni finansowo. W umowie pomiędzy właścicielem, a przyszłym lokatorem powinno być określone co najmniej:

  • okres najmu – tak, aby było jasne jak długo będzie wynajmowany lokal,
  • kwota zapłaty i termin, w jakim musi ona zostać uiszczona na konto właściciela,
  • odpowiedzialność lokatora za wyrządzone szkody,
  • okres wypowiedzenia umowy,
  • kary bądź inne obostrzenia związane z wcześniejszym wypowiedzeniem umowy.

Za ogólny zarys umowy odpowiada właściciel – to on przedstawia jej wzór do podpisu. Tymczasem druga strona ma oczywiście prawo nie zgadzać się z zapisami umowy, może też żądać wprowadzenia zmian. To od właściciela zależy, czy zmieni niekorzystne zapisy czy też poszuka innego lokatora, który zaakceptuje umowę w obecnym kształcie.

Trudna sztuka konstrukcji umowy

Umowa pomiędzy stronami musi być skonstruowana zgodnie z prawem. Z jednej strony mamy dużą swobodę w kształtowaniu jej zapisów, z drugiej zaś musimy działać w granicach prawa. Niejednokrotnie można było usłyszeć o sytuacji, w której nieuczciwy lokator wykorzystał niewiedzę właściciela i luki prawne w umowie. Dobrze zatem na etapie konstrukcji umowy skorzystać z pomocy prawnika, który podpowie, jakie rozwiązania możemy wdrożyć, a jakich należy unikać. Warto udać się do prawnika specjalizującego się w tematyce nieruchomości, gdyż:

  • zyskujemy pewność co do właściwych zapisów w umowie,
  • prawnik nieruchomości podpowie, czego możemy się spodziewać w nadzwyczajnych sytuacjach,
  • w razie sporów sądowych mamy pewność, że z naszej strony umowa została właściwie skonstruowana.

Przeciętny obywatel nie musi znać się na prawie i wielu kruczkach, jakie zawierają w sobie kodeksy. Niestety, jak mówi łacińska sentencja “nieznajomość prawa szkodzi”. Dobrze zatem mieć pewność, że to, co miało być dobrą inwestycją, nie okaże się źródłem problemów w przyszłości tylko ze względu na to, że nie dopilnowaliśmy poprawności zapisów umowy.